人口和土地压力要求上海加快城市更新

 

    “对于上海来说，城市将以新的土地开发为主，转向城市更新。”上海交通大学教授、城市更新保护创新国际研究中心主任王林说，此前她曾在上海市规划局工作18年，担任总规处处长，参与了2014年上海新一轮总体规划的启动工作，以及上海总体规划文件的写作。

 

    王林教授表示，上海提出城市规划土地零增长，变成上海新一轮城市规划战略，这是一个转折点。对于上海来说，城市从以新的土地开发为主，转向城市更新。而所谓更新的概念是个永恒的主题，城市一直在更新，为什么现在又提出上海的城市要更新？

 

    对此，王林表示，因为从整个上海来说，这么多年快速发展，上海城市总体规划的大部分指标都是健康的，但是两个指标不行：一是人口严重超标，本来预计到2020年上海人口达到1800万到2000万，现在已经严重超标。

 

    第二个指标是土地，原来的目标是到2020年做到三个1/3，分别是1/3建筑用地，1/3农田，1/3是森林，“但是实际到目前为止，照片拍下去1/2土地已经用掉了。”所以，在上海的土地不能再增加的情况下，上海要迈开城市更新的步伐。

 

 

    “上海老龄化人口达到户籍人口30%，并且老龄人口大多旧城区。”上海市建筑学会理事长曹嘉明指出，上海城市更新过程急需直面的一个任务就是电梯问题。曹嘉明介绍，现在上海全市各类用电梯超过20万台，数量位居全球各大城市中的第一名。而上海约1.2万个住宅小区当中，有电梯的住宅小区4000多个，电梯总数6.6万台，这其中有5000台电梯已经超过15年的使用年限。

 

    值得注意的是，还有许多从上世纪五十年代到九十年代年代建造的多层建筑没有电梯，有些甚至九层楼都没有电梯，“包括上海某大学的教授楼里都没电梯，这个问题已经到了必须要解决的地步，这些老先生已经80岁，没有电梯上不去、下不来。”曹嘉明说。

 

    对此，曹嘉明建议，可以对多层居民楼进行加层加建、实施“6+1”模式，即在原有6层老房子的顶层再加盖一层，加层出售所得用于补贴电梯安装和保养费用，从而实现成本覆盖和市场化运作。“我知道不少公司对此非常感兴趣。上海的房价已经相当高了，而且这些老旧小区都在黄金地段，加盖一层住宅的市场价非常高，成本覆盖绰绰有余。”曹嘉明说，不过他也指出，要推进这项工作涉及到很多政策问题。

 

    一和法规冲突，二涉及配套规划

 

    “前几年，上海多个相关部门（包括市政府法制办、发改委、住建委、房管局等）曾经一起研究过这种 6+1 电梯改造，发现这种做法主要存在两个问题。”针对曹嘉明的建议，上海市住建委相关人士告诉澎湃新闻记者，这种设想一是与相关法律法规严重冲突，二是涉及相关配套设施的规划问题，都难以解决，容易产生很多问题。

 

    “在旧楼的顶层上加盖一层，已经不属于房屋修缮的范围，而是属于新建房屋。”上述人士坦言，在法律法规方面，现在，上海对住宅用地的控制非常严格，新建住房的土地必须通过土地拍卖，而“6+1”电梯改造的做法，就无法按照现有建设程序来进行。另外，《物权法》和正在修订的《民法通则》等上位法，也对居民私权提出了更严格的保护，而老小区房屋作为一种基本固化的私有产权，如果再扩容去分割现有公共资源，就会产生很多问题。

 

    在相关配套设施的规划方面，目前的住宅配套设施标准与以前的差别是很大的。“很多老小区都是上世纪八九十年代建设的，当时的配套标准与现在的配套标准，相比之下，差别很大。”该人士表示，旧住房一旦加层后，房屋总面积得到扩容，但包括水电气、排污、停车位等配置却还是原先的标准，可能会不够用，特别是老小区内矛盾严重的停车问题将更为突出。“而如果全面允许 6+1 电梯改造，那么还将涉及每个老住宅小区的公共交通、学校、商业网点等配套设施，导致原先就不够用的公共资源更加紧张。”

 

    有业内人士指出，在目前上海高房价的情况下，有些企业为了从中赚钱，非常希望能够对老小区进行“6+1”电梯改造。“但是，这种做法无论是从现有法律法规，还是从规划方面来看，都是还值得商榷。