一度业委会没有，物业公司甩手不干，所有电梯关停——有着25年历史的老小区徐汇区枫林街道中山苑4个多月前近乎瘫痪，但在昨天它又奇迹般“复活”，新的电梯重按启动键。

 

　　电梯换新的钱从哪里来？矛盾又是怎么化解？这些曾经困扰着街道、居委和业主的问题，也在昨天给出了答案，为上海有着类似经历的老小区提供了一个解决问题的样本。

 

 

 

　　故障频出致警察“常驻”

 

　　今年7月31日，位于中山南二路上的中山苑小区炸开了锅：小区里所有的电梯都被物业公司锁掉了，无论是老人还是小孩，进进出出都必须爬楼梯。

 

　　不过有居民说，跟在电梯里关三四个小时所遭的罪比起来，爬爬楼梯就算不上什么痛苦了。

 

　　据悉，这些电梯年数太久了，加上最近几年疏于养护，每部电梯每周至少要出一次故障。

 

　　“电梯关人的事几乎天天发生，因为小区里有14部电梯，不是这一部出事了就是那一部出事了。总之是事故不断。”家住该小区9号楼的赵先生说，以前是电梯维修工常驻该小区，电梯关人后，养护工半小时就能解决问题。后来由于电梯养护单位换了，新的养护单位做得并不好。每次电梯关人，打电话给养护单位，养护工人在赶往小区的路上就要花费半小时。后来连这家养护单位也不干了。

 

　　于是，警察就“常驻”这个小区了。赵先生说，电梯一关住人，居民首先想到的是报警，第一个赶来救人的总是警察。

 

　　街道干部上门差点被关

 

　　与此同时，业主们的怨气也越来越大，到处反映问题。

 

　　据悉，街道里的干部为解决这个小区的情况，还曾多次“微服私访”。业主刘先生说，有个街道干部在“私访”中乘电梯时差点被关在里面。“电梯门慢慢打开，街道干部走在前面，正要抬腿出去，电梯猛地一震，门又慢慢合拢。我知道，只要合拢了，我们就要在里面呆上几个小时。我连忙上前，用力扒开电梯门，我们才得以出来。”

 

　　小区的保安说，中山苑的老人和小孩很多。没有电梯，对一些身体不好的老年人来说，真是度日如年。“他们上上下下，我们都要去帮忙，扶着架着，甚至背上背下。”

 

　　物业公司相关负责人说，那四个月，物业公司每天多安排两名保安，专门帮助居民。“居家过日子，有时候总要扛一点重物，保安和一些热心居民就担起了这个任务。”

 

　　电梯不好致房子“贱卖”

 

　　中山苑小区是1990年竣工的老式外销商品房。小区共14栋6层的房子，180户居民。赵先生是第一批业主，已经住了将近25年。“当时这个房子可不得了，大家都是用美金购买的。我是花了10万美金买下来的。那时候的汇率在8.5左右，我这套128平方米的房子，相当于花了85万元人民币。”

 

　　现任业委会主任齐先生说，当时他在文广系统工作，一个月的收入才300多元，80多万元的房价，对很多上海市民来说，都是个天文数字。而赵先生是因为自己在日本工作了多年，才有这笔购房款。

 

　　齐主任说，从房价可以想象得到，当时住在这个小区里的都是一些什么人。“很多人都是外商。这一次我们收缴买电梯的钱，我就满世界打电话，澳大利亚、新西兰、新加坡、美国、日本等，都打遍了。我们的业主几乎遍布全世界。”

 

　　当时的物业公司管理还是相当好的。“我们的铝合金门窗，都是物业公司统一制作的，很美观。晾衣杆是不可以伸出阳台外的。”赵先生说，那时候，家住中山苑，绝对是一种身份的象征，而6层的房子装电梯，在当时上海所有商品房楼盘中，也是第一家。

 

　　然而，近十多年来，上海房地产业飞速发展，更多更好的楼盘出现，为业主们提供了更多的选择机会。不少业主都已经卖掉了房子，中山苑小区已经走过了它的光辉岁月。

 

　　没有电梯，小区品质立即下降为“老公房”。有业主说，8月有两户人家不堪忍受，把房子贱卖掉了。“都是接近130平方米的房子，一家卖420万元，一家卖480万元，很可惜。这个地段这个房子的市价，应该在5万元左右。”

 

　　多方矛盾迫小区管理停转

 

　　中山苑小区问题的集中爆发，是在2012年年初。

 

　　“由于小区业主之间的矛盾纠纷，导致原业委会成员集体退出。同时，原管理该小区的物业公司因经营困难而撤离，原电梯维保单位也不再维保，14台电梯超过了检验有效期，有1台电梯业主已经凑钱自行更换。因此，小区物业管理无法正常开展，居民出行安全难以保障。”街道相关负责人介绍，中山苑小区的业主多次到街道、区政府反映问题，曾经给了街道非常大的压力。

 

　　据赵先生回忆，当初开发商没有留下一分钱的大修基金，他们进门之后，全体业主凑了144万元维修基金，由业委会管理，他家当时交了5000元，后来又有两次各交了800元。“但是当时的业委会跟物业在一起，而物业又是开发商的。在账目上一直没有扯清过。”

 

　　后来一位在该小区拥有两套房子的台湾人，因为要安装卫星接收装置，跟物业公司产生矛盾。该业主自己出了30万元，又联合其他一些业主，成立了一家股份制物业公司，把前面的物业公司赶走了。

 

　　此后，物业公司又再次更换，业委会与业主产生一些矛盾，小区管理基本停转。

 

　　赵先生告诉记者，他入住的时候，物业费是1.2元/平方米，25年了，至今没有变。前些年，这个价格物业公司是有得赚的，最近几年，这个价格就没有物业公司愿意做了。

 

　　该小区现在的物业公司负责人说：“1990年代，一个保安的工资大约是一百多元，现在都接近3000元了。我们目前是在亏本经营。”该负责人说，他们跟中山苑的合同到6月30日就期满了，本来是要退出的，但是，在街道、房办和居委的协调下，才同意把合同延续到12月31日。

 

　　部分顶楼业主主动多分摊“维修基金没有，这么多年的物业费也没有结余，让业主掏钱换电梯吗？掏多掏少，谁也不愿意吃亏。”齐主任说，这个事情曾经让大家一筹莫展。

 

　　齐主任说，这些房子基本上是老年人在这里住，此外就是空关的房子。这次凑钱换电梯，业委会除了满世界打电话之外，还要为一些海外业主垫付资金。“有部分房子，从交房之日起就空关。找人非常不容易。”

 

　　齐主任说，按照业主大会制定的摊派费用比例，缴费最多的人家有一万多元，最少的人家也有8000多元。但是依然有部分业主不愿意交钱。他们觉得，二楼与六楼承担的比例太接近，差距没有拉开。“为了尽快解决问题，我们小区部分六楼业主主动多承担了一些费用，从而让有意见的业主，也转而支持换电梯的计划，加快了工作速度。”

 

 

　　8月7日，中山苑选出新一届业委会。新业委会的首要工作就是会同居委和物业，解决电梯问题。“修，也是可以的，但是维修方表示，修的价值不大。换，也是一个选项，可是这一大笔钱从哪里来？”齐主任说，这个问题把大家愁坏了。

 

　　为了统一意见，业委会召开业主大会，表决是否更换电梯。“参会业主中，只有一个人反对更换，其余业主都是赞成了。”

 

 

　　意见统一了，接下来就是钱的问题。

 

　　至于这笔钱从哪里来？相关部门给出的方案是业主承担70%，政府部门托底30%。而这个70%在业主中间如何分摊呢？谁多谁少，问题很敏感。

 

　　业委会通过反复征求意见，制定了每幢楼不同楼层业主承担费用比率。有两种方案供业主选择，如果四楼比率为1，则一楼不用缴费、二楼0.8%或0.9%、三楼0.9%或0.95%、五楼1.1%或1.05%、六楼1.2%或1.1%。有84%以上的业主同意第一个费用承担方案。

 

 

　　钱凑齐了，接下来就是买电梯。

 

　　在选择承接工程的电梯公司问题上，业委会考虑长远，所换电梯不仅要保证质量安全、还要方便今后维修保养，一定要让有质量有信誉的电梯公司来做。他们采用了各电梯公司投标书的方式，并把标书张贴在小区公示栏上，让业主都能了解整个招标过程，公开民主地来选择中标公司。多方权衡之后，他们选择了一家国有公司的电梯，也得到了广大业主的认可。

 

　　昨天上午，首批6部电梯交付使用，其余电梯，春节前也会安装到位。为此，业主们自发组织了一个启用仪式。齐主任高兴地说：“对联都是业主们自己写的，都是发自内心的快乐。我们终于为业主做成了一件大事！”