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武汉首个旧楼加装电梯项目搁浅

作者:陈珂 黄永进 发布于:2014-12-15 10:26:00 来源:楚天都市报

    拿到规划许可证足足8个月,但安装电梯一事却陷入停滞。

    今年4月,武汉江汉区金色雅园小区2栋1单元的4位业主,提出在住宅楼加装电梯,正式获得规划部门许可。这是武汉首例由业主自发申请加装电梯的尝试。但如今,规划许可证还有4个月就要到期,项目却迟迟没有开工。

    据统计,江城约有3万栋旧住宅楼存在加装电梯的需求。去年底,武汉出台了旧住宅楼加装电梯的指导意见,截至目前,已有3个项目进入规划公示程序,还有20多个项目开始前期勘探、设计,而从武汉首次尝试的经验看,业主自发安装电梯,还要面临不少难关。

    案例

    获批8个月项目却没动工

    金色雅园A区建成已10多年,多由6~7层的多层建筑组成,均没有电梯。2栋1单元一共6楼,共有6户人家。

    昨日上午,记者来到金色雅园A区2栋1单元住宅楼,只见单元门紧锁,没有任何施工迹象。小区居民告诉记者,年初的确贴过加装电梯的告示,但几个月下来,还没有动静。“据我所知确实暂停了,但我们和业委会还在做工作。”金色雅园物业经理郭先生告诉记者。

    早在今年4月,规划部门就正式批复了他们加装电梯的申请。根据规划,将在2栋住宅楼靠近小区通道的墙体上,利用住宅楼原有的外阳台空间,加装一部电梯。电梯井口约有5个平方米大小,轿厢一次足够运载5~6人。

    据测算,初装费用,包括购买、安装电梯和钢结构施工,加税费等成本,接近50万元。

    而按照程序,满足规划、安全、消防等条件,通过公示,获得规划许可,就可以申请并进入施工程序。但接近8个月过去了,这里的业主,却没有继续申请施工许可。由于规划许可的有效期为1年,如果未来4个月时间里,还不能开始施工,意味着前期勘探、规划、出具安全证明、公示等程序,又得重头再来一遍。

    1单元部分业主则表示,目前项目虽然没有继续推进,但对加装电梯并没有放弃。

    析因

    诸多问题待解业主存顾虑

    相关业主们都同意,物业公司也表示支持,规划、施工也符合条件,首个“吃螃蟹”的旧楼加装电梯项目为啥停滞?

    记者调查了解到,按照规定,加装电梯必须得到总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上业主一致同意。一开始,低层业主没有使用电梯的需求,但经过沟通,低层住户支持了加装,不过不支付任何费用。这意味着3~6楼的4户业主,需承担所有费用。最终,他们达成一致,按16%、20%、30%、34%的比例分摊。

    随后,业主们调取开发商原建筑资料,拿到了小区建筑的原始数据,然后委托专业机构设计加装方案、出具结构安全检验报告等,将申请加装电梯在规划、消防、用电等方面的问题一一攻破。付出不少努力,但真正要进入施工,一些业主却出现动摇。“不是大家不愿出钱,或者对分摊比例有异议。”一位业主透露,电力负荷是否稳定?未来谁来负责电梯维护?这些问题都没有梳理清楚,因此不宜盲目开工。再加上小区毕竟年限长,泳池、球场等配套缺乏,而不少业主可能在新小区也买了房子,在老房子上是否值得继续投资,业主们有一定顾虑。

    正因如此,武汉首次尝试,出现暂停局面。

    调查

    旧楼装电梯需闯多道关卡

    不仅金色雅园,据武汉市政协引用的调查,武汉约3万栋旧住宅楼,存在加装电梯需求。今年,除金色雅园外,常青花园十二小区13栋;华港苑1栋1、2单元,4栋1单元等业主,都已向规划部门提交申请,另外还有至少20多个小区开始前期勘探、设计。

    金色雅园的尝试,能给其他项目闯关提供哪些经验?

    武汉物业管理专家、前期物业管理招投标专家评委熊道清告诉记者,首先住宅楼要具备安装电梯的条件,比如场地、施工安全性、是否影响其他建筑采光等,都需要专业评估。南湖一个老小区,就因为场地方面限制,无法加装电梯。

    其次,需要业主熟悉各种审批程序,并花时间去处理,这对非专业的业主来说,是不小挑战。即便具备安装条件,也要人去跑手续,第三步就是要争取低层业主的支持。

    常青花园十二小区,也有多栋住宅楼有加装电梯的打算,但小区居民柯女士告诉记者,她自己家住二楼,加装电梯的想法就不强烈。因此,3楼以上的业主,不仅要说服低层业主,还必须拿出一套合理的成本分配方案。目前,武汉无电梯旧住宅楼,主要在6~7层,如果要装,3~7层业主是平摊费用还是按比例承担费用?另外,后期维护、养护和年检,是业主自己负责还是委托物业?如果委托物业,需要支付多少费用?这又涉及到跟物业沟通的问题。

    熊道清介绍,以安装一部6层电梯为例,初装费用在30万以上,年检、维护、电费等,预计每年接近万元。

    展望

    3万旧楼装电梯路在何方

    3万旧住宅楼对加装电梯需求旺盛,实际上,去年底武汉出台老楼加装电梯的指导意见,从前期审批一直到后续维护、管理都有明确指导意见,因此加装电梯,在程序上已不存在障碍。目前核心问题是,面对高昂的费用,业主之间该如何协调。而外地不少城市有些经验值得借鉴。

    如厦门针对加装电梯,每停靠6个楼层,给予财政补贴22万元,每增减一个停靠楼层,相应增减补贴5000元。而在泉州,财政则对旧住宅加装电梯费用补贴70%。此外,诸如上海、广州都出台了类似补贴方案,并且还有对1、2层业主的补偿金。

    面对动辄几十万的安装费和每年万元的维护成本,如果说有大额的财政补贴,剩余部分在业主之间协调,难度就少了许多。

    目前,武汉出台的指导意见中,明确规定,“符合相关规定,可以申请使用住宅专项维修资金加装电梯”。而有政协委员还建议,业主可以使用公积金,扩展安装电梯的资金来源。

    即便政府没有补贴,金色雅园一位业主告诉记者,根据他们的经验,如果由政府部门,或者独立、客观的第三方,拿出成本分摊指导,相比业主之间自由协商,也更有说服力。

    与此同时,既然武汉有如此巨大的加装电梯需求,政府可以考虑培育一些专业的代理公司,毕竟由业主自发去跑规划、拿审批太过繁杂,如果有专业公司,适当手续费用并帮助业主完成这些工作,也能推进加装电梯的进程。

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