加装电梯新政：两个“2/3”不变 六个新增亮点

 

    在《试行办法》中，需要达到“两个2/3”的业主同意才能启动旧楼加装电梯，即“经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”新《办法》沿用了这一规定。

 

    在实际操作过程中，剩余1/3业主持不同意见，往往造成矛盾。新《办法》为何没有对此作出调整呢？市法制办副主任刘庆国表示，沿用主要是依照法律办事，《物权法》第76条出现新的概念——建筑物区分所有权，多层多单元的建筑出现后，《物权法》回应了这一形态，这种情况区分所有权就是坚持“两个2/3”的。与此同时，《物权法》第97条规定，对共有的不动产作出重大修缮应当经全体共有人同意。刘庆国表示，这条规定就涉及100%的问题，但这里规定的“共有”，指夫妻或家庭成员所共有的动产、不动产，联营、合伙所产生的共有财产等，并不是同住在一栋楼里的业主。在对《试行办法》和实施案例进行了研究后，我们决定还是沿用“两个2/3”的规定。

 

    他同时表示，剩下1/3业主利益可以通过民事行为解决，“我们提倡的是协商，大家有事好商量，平等协商中，各方利益诉求达到平衡。在达到平衡过程中有些业主认为自己的利益受到损害，可以再次协商，协商不成的，办法中有指引：走民事诉讼程序，让法院进行裁定，让司法维护各方利益。”

 

    2.新政有哪些新的亮点？

 

    协商

 

    首先，健全了协商机制，强调充分发挥基层组织作用。在旧楼加装电梯的实践中，各业主之间利益如何保障、矛盾如何解决是一个关键问题。

 

    为此，《办法》多个条款对基层政府、居民委员会、原房改售房单位、业主委员会、律师事务所、公证机构等第三方参与旧楼加装电梯的执导、协调、协商、调解及申请、见证、公证等工作进行了分别规定，进一步完善了协商机制。

 

    《办法》第十四条规定：业主经过协商无法达成一致意见的，可以请求居委会、原房改售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解，并由第三方出局协商情况说明或者调解意见。

 

    分摊

 

    第二，强化政府公共服务职能，出台分摊比例参考标准。针对目前群众争议的增设电梯可能产生的损害补偿及费用分摊问题，刘庆国表示，综合研究成果和外地经验，坚持法定职责必须为、法无授权不可为，故而这次修订中未针对民事赔偿以及费用分摊制定标准。

 

    但《办法》加强了相关民事关系处理的指引，在费用分摊上，提出了一个参考的分摊比例：

 

    以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

 

    但刘庆国强调，这个指引不具有强制性。

 

    资金

 

    第三，拓宽了旧楼加装电梯资金来源。《办法》规定，旧楼加装电梯所需资金，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；也可以原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；或者社会投资等其他合法资金来源。

 

    那么，是否可以由财政对旧楼加装电梯给予一定的补贴呢？市法制办副主任刘庆国表示，这不太现实，因为原则上财政补贴是针对弱势群体，而加装电梯属改善型需求，不应动用纳税人的钱补贴。

 

    审批

 

    第四，简化审批流程，提交材料两次变一次。《办法》将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了不需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。

 

    此外，《办法》还提出“市质监部门应当提供有资质的既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，统一向社会公布，方便群众自主选择。”对此，市质监局有关负责人表示，将在市质监局门户网站公布相关企业名单，同时，广州市特种设备行业协会已收集统计了日立电梯等12家制造企业名单及联系方式，将通过协会微信平台向社会公布。

 

 

    第五，加强工程施工安全管理，强化监督管理责任。根据相关部门及公众意见反映，在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。

 

    为此，《办法》明确，由属地镇（街道办）对相关建设工程情况纳入网格化管理；符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的，应当办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；不需要办理建筑工程施工许可证的，申请人应当办理开工建设信息录入管理手续。

 

    《办法》第二十条也规定，住建部门和质监部门应当依法开展巡查，加强施工安全和质量安全监管。

 

    维护

 

    第六，加强电梯后期安全维护管理，减少安全隐患。为加强电梯安全管理，《办法》细化了后期安全维护规定。

 

    例如，《办法》第七条明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者；第二十四条规定，增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。

 

    市民在增设电梯初期就应当明确电梯使用管理者的产生方式，建立齐全完善的电梯管理制度，依法办理使用登记后才使用电梯。

 

    3.如何申请使用物业专项维修资金？

 

    新《办法》规定，旧楼加装电梯可以申请使用物业维修资金。市住建委有关负责人表示，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，申请使用维修资金分为4个步骤：

 

    1.组织实施单位（物业服务企业、业主委员会或相关业主）提出使用方案；

 

    2.经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

 

    3.实施使用方案；

 

    4.向广州市物业专项维修资金管理中心申请列支。

 

    该负责人同时表示，现在该业务由政务服务中心窗口统一收件，会在10个工作日完成，并通过银行直接转账。