盘点旧楼加装电梯面临哪些难题和误解

随着社会老龄化趋势越发显著，高龄老人的占比逐年增加，多层住宅楼加装电梯已成为一个社会问题。近期，再掀旧楼加装电梯热潮，如北京成功实施安装的“公租电梯”、广州建“议事厅”居民协商推进旧楼加装以及南京推出旧楼装电梯最高可补贴20万元等举措，在一定程度上加快旧楼加装专用电梯技术进入市场化运作的进程，或将成为下一个国民支柱产业。旧楼加装电梯在推行过程中虽然会遇到诸多阻力，但是各地也陆续出台了相关的指导意见或办法。

盘点旧楼加装电梯面临哪些难题和误解

随着中国进入老龄化社会，养老问题成为政府、社会关注的民生问题，老年人出行第一个要解决的问题就是上下楼问题，一些老旧住宅小区的电梯加装诉求就比较迫切。根据有关部门统计测算，目前北京需要加装电梯的旧楼逾30万栋;上海7层楼以下没有电梯的多层楼房逾20万栋;广州仅一旧城区就有将近5万栋旧楼需要加装电梯等，从而引发各地呼声越来越大。

旧楼加装为何常“卡壳”

加装电梯是不少旧楼高层居民很乐意的大好事，但因为需要经2/3以上的业主同意，上下层之间很难取得统一意见，加装事宜提起后常“卡壳”，甚至闹出邻里纠纷。除此之外还有很多旧楼加装电梯常见问题，如加建申办手续复杂、资金费用偏高、技术安全没有保障和低层住户采光等。

旧楼加装电梯初显成效

今年，各地方会议相继提出了针对旧楼加装电梯提出的指导意见和办法，在一定程度上扩大了老房加装电梯成功案例的“示范效应”，比如广州试行社区居民协商制度后全市已推动旧楼加装电梯410部，除此之外上海提出的设“电梯办”一门式受理，四川建议引入社会资金+住户有偿使用机制等相关指导意见在一定成功上推进旧楼加装电梯工作进程。当然各地也陆续出现成功实施的旧楼加装电梯，如北京某小区安装的公租电梯、四川全玻璃造型加装电梯的投入使用等等。

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旧楼加装电梯常见误解

误解1：加建电梯只要多数业主同意即可，不用理会少数业主的反对意见。

分析：根据规划部门审批的原则，只有在满足加建电梯没有占用业主的专有物权的前提条件下，只要两个2/3业主同意就可以申请加装电梯。但是，万一由于老楼先天设计不足，导致电梯井的选址不得不占用某几户业主的专有物业，则必须要征得这些业主的同意。

误解2：只要有业主提出反对，就可以一票否决加装工程。

分析：大量的加装电梯案例显示，并不是所有的业主都有一票否决权。因为旧楼加装电梯是对原有垂直交通的改善，所以对原来的建筑多多少少都会有影响，但关键是这种影响是否形成了“占有业主专有物业”。如果加装电梯后建筑的通风、采光、通行并未违反国家有关住宅设计规范要求，并未“占用其专有物业”的，业主并没有一票否决权。反之，如果存在“占用专有物业”，通风、采光、通行方面违反了国家有关设计规范的，则业主有一票否决权。这种情况下，只能通过业主之间协商，取得该部分业主同意，加装工程才能进行。

误解3：受影响业主可以开出天价补偿要求。

分析：加装电梯案例显示，受影响业主获得补偿的多少，跟其受影响程度密切相关，但补偿金额的多少由业主之间协商解决，不作为政府部门审批的条件和依据。

如果加装电梯不涉及“占用其他业主专有物业”，则受影响业主开出天价补偿要求通常不会受到法院的支持。

而如何加装电梯的确涉及“占用其他业主专有物业”，则“被占用专有物业”的业主开出的高额甚至天价补偿要求只能由业主之间协商解决，如果要求太高，超过了其他业主的支付能力和期望，通常的结局是放弃加装电梯，反对业主也很难拿到天价补偿。（金羊网）

北京 旧楼加装电梯遭遇“拦路虎”

为老旧小区安装电梯，是一件让百姓拍手叫好的实事儿，但实施起来困难重重，“协调难”、“经费难”、“落实难”，这“三难”像拦路虎，致使加装电梯工作进展缓慢。

由于增设电梯必须征得本单元所有业主同意，协调难成为最大的一道坎。”相关人士补充道，特别是一些低层住户，常以遮光、噪音等理由拒绝，甚至有的会提出盖违建、要车位等要求，最终致使老楼增设电梯难以实行。

另一相关人士透露，街道办事处等基层部门应积极发挥居中协调和资源整合的力量。低层住户没有加装电梯的刚性需求，反而要承担加装电梯的费用支出和施工影响等隐性成本，有消极态度可以理解。

北京市正在研究通过物业立法的形式明确：一栋楼内60岁或65岁以上老龄居民比例过半，且三分之二以上业主同意，其他业主拟不得反对加装电梯。

经估算，多层住宅每部电梯的改造、加装成本约20万元，这仅仅是加装电梯所需的费用。业主对资金筹措方案难以达成一致意见，也是很多住宅小区未能成功加装电梯的重要原因。对于经费问题，可以通过推广增设补贴来解决。根据目前的试点方案，资金以房屋所有权人自筹为主，市财政补贴电梯购置和安装费用的40%。

“老旧小区不仅楼龄长，而且产权单位不明晰和物业管理不到位，有的甚至没有物业管理公司。”相关人士认为，这种情况也造成了老旧小区加装电梯的难度和社区协调管理的不便。加装电梯涉及的管理部门较多，包括规划、建设、消防等多个行政主管部门，也在客观上为增设电梯增加了难度。

相关人士建议采取“一站式办公”：增设电梯由市住建委牵头，市重大项目办、市规划国土委、市质监局、市公安局、市发展改革委、市财政局、市民政局和市社会办配合。“一站式”办公既可明确审批部门，又节省审批手续办理时间，从而提高效率，能更好解决工作落实过程中遇到的实际情况。（北京）

上海 加装电梯四大难点

上海市住建委、市规土局和市技监局推出简化手续的通知，使旧楼加装电梯工作取得了一定进展。

目前，上海老房加装电梯主要难点在于协商难、办理难、无人协助难以及建设施工难。

协商难。根据本市文件规定，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意；第二次，改造方案和资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。这样的协商如果没有居委会、业委会等帮助，靠楼内居民自己来完成，难度很大。

办理难。既有多层住宅加装电梯属于建设工程的一种。一部电梯虽然仅几平方米，但要装到已有的住宅楼上，手续十分繁复，各部门审批时间较长。原先加装电梯项目从启动到竣工，要走60多步程序、盖46个章，一个流程走下来，一般需要一年时间。

无人协助难。加装电梯虽说业主是主体，但由于这项工作十分复杂，所以也需要得到各方支持才能办成。目前，上海各区职能部门对此支持力度不一。不少街道、乡镇更是不甚了解、不予支持。

街道干部本身对多层住房加装电梯这件事不了解，而且怕麻烦。业委会也是一个重要环节，一旦没有业委会或业委会不健全，加装电梯只能搁浅。

建设施工难。业主加装电梯一般都是找有资质建筑工程公司实施。然而，一栋六层或七层的住宅楼加装一部电梯，电梯成本以及土建、安装工程，究竟需要多少资金？由于没有一个可以参考的标准，因此很多准备加装电梯的居民感到困扰。另外，项目即使顺利开工，也会不断遇到困难。

委员建议进一步加强顶层设计，完善“既有多层住宅加装电梯”工作。如果有相应法规支持，那么，加装电梯推进就会顺利得多。（新民）

山东济南 政策难题叠加现实难题

济南市在日前开展的城市管理整治行动中,将对老旧小区进行整治改造,其中有一项工作就是要在业主协商一致且房屋符合多层住宅加装电梯条件的情况下,实施加装电梯工作。这意味着,市民呼吁了很久的老楼加装电梯开始破冰,但是要想真正实施,可能还有很长的路要走。济南市住房维修资金管理中心工作人员表示:老楼加装电梯涉及规划、房产、审批、消防等多部门,相关部门正在协商制定有关政策。

济南市住房维修资金管理中心工作人员表示:除了政策难题外,老楼加装电梯还存在现实难题。加装电梯的老楼房龄一般都已三四十年,维修资金在10万元左右,“一部电梯价格二三十万元,再加上人工费,根本不够用。

加装电梯是否影响市容,是否影响楼房质量等等,都得慎重考虑。如维修基金加装电梯需征求民意,低层住户觉得用不着,大都不愿意装电梯等。（齐鲁）