双2/3参与、双3/4同意，四川加梯新规调整业主同意比例

​一直以来，老楼装新梯都面临着业主意见统一难、建设资金筹措难、工程手续办理难、后期维护管理难等问题。为降低电梯​增设难度和门槛，四川省于12月1日实施《关于进一步做好既有住宅电梯增设工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

《政府采购信息》报记者了解到，《指导意见》分为总体要求、组织实施、保障措施三大部分，涵盖实施条件、维护管理、资金筹措和政务服务等8个方面，从优化业主同意比例、推进政务服务更精更细及强化后期管理维护等方面，对既有住宅电梯增设工作进行了制度性的优化设计。

双2/3参与，双3/4同意

老旧小区增设电梯推进难，究竟难在哪儿？

高楼层住户“望穿秋水”，低楼层住户“退避三舍”。记者在采访中获悉，高层和低层住户难以达成一致，是加装电梯引发纠纷的关键原因之一。

四川省2019年施行的《关于实施既有住宅电梯增设三年计划（2019年—2021年）的指导意见》（以下简称《三年计划》）明确，电梯增设条件需满足“经本梯号专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，其他业主无异议。”而这也意味着，一栋楼若有一户不同意，增设电梯这项工作就无法顺利推进，极易出现“一户拦全栋”的现象。

对此，《指导意见》依据《民法典》共同事项表决的规定，取消了“其他业主无异议”条款，将业主同意比例调整为有电梯增设意愿的业主，就是否增设电梯征求本单元全体业主意见。由本单元房屋专有部分面积占比2/3以上的业主，且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主，且参与表决人数3/4以上的业主同意。

“这样的调整，可避免‘一票拦全栋’不合理现象的发生，对老旧小区加装电梯工作起到积极的推动作用。”四川省住房和城乡建设厅（以下简称四川省住建厅）相关负责人介绍，《指导意见》施行后，“双2/3参与，双3/4同意”表决通过，业主就可以继续进行编制方案、申报部门审查等程序。

“两调一诉”调解异议​

“低楼层住户一年到头使用电梯的频率几乎可以忽略不计，但是加装电梯引发的遮挡采光、影响通风、占用公共区域面积以及噪声污染等各方面的影响，对于我们来说却是最大的，低楼层住户的损失怎么计算？”新规定的出台，让老旧小区高楼层居民，尤其是老年群体为之振奋的同时，也引起了低楼层住户的担忧。

如果住户对加装电梯有异议，应向谁反映，由谁调解？

《指导意见》实施程序中载明，包括低楼层住户在内对电梯增设事项有异议的利害关系人，都可以通过“两调一诉”来主张自己的诉求。据记者了解，“两调”是指申请人与利害关系人协商意见不一致的，由社区居委会组织调解；一方拒绝社区居委会调解或经调解未达成一致意见的，由属地街道办事处组织调解。“一诉”指的是利害关系人也可通过法律途径解决。依托“两调一诉”，低楼层住户权益主张渠道畅通无阻。

《指导意见》还特别提出，申请电梯增设的业主中有老年人、残疾人、失能人员的，在调解中予以优先照顾。“电梯增设范围涉及较广，对于少数不支持的业主，街道社区等基层组织和大多数愿意增设电梯的业主，应尽最大努力做好说服和劝导工作，促进邻里和谐。”上述负责人进一步补充。

施工许可审批缩短为5个工作日​

电梯设备及配套钢结构安装工程的施工许可证，意味着既有住宅加装电梯项目从规划报建到开工建设有了合法手续，纳入了建设工程监管范围，也为增设电梯的全体业主办理后续手续增添了合法可靠的依据。

记者获悉，结合“放管服”改革要求，四川省将施工许可的审批时间，由原来的10个工作日缩短为5个工作日。并且提出，除法定不需要办理施工许可的情形外，项目所在地住房城乡建设主管部门可按照告知承诺制方式办理施工许可。

根据《指导意见》，四川省还明确要求各级住房城乡建设、自然资源与市场监管等部门积极推进“一窗式”受理、审批、办结，使得既有住宅电梯增设项目审批便捷、监管到位、服务更优。

在强化后期管理维护方面，《指导意见》也提出了一系列举措。即，一方面强化电梯制造企业责任，强化电梯增设后的维护保养、改造维修、检验检测、安全监管，保障电梯正常运行和安全使用；另一方面，鼓励有条件的市（州）、县（市、区）人民政府，通过统一采购服务方式进行电梯增设和电梯维护保养，降低成本。

值得一提的是，《指导意见》出台后，有投资者询问通力电梯对于西南地区市场的业务布局。“包括四川在内的西南地区一直是公司重点市场之一，该意见发布前，通力就一直在做既有住宅的电梯增设工作。通力在西南地区已承接了数十个大型政府项目及房地产项目，并与多家具备优质资源实力的电梯经销商建立了长期稳定合作。随着公司营销服务网络的进一步完善，公司将继续提高西南区域的市场服务能力。”通力电梯西南区域市场相关负责人告诉记者。

累计增设3710部电梯

听民意、解民困，加装电梯再提速。

自2014年以来，四川省结合老旧小区改造启动既有住宅电梯增设工作，通过试点带动、规范流程、扶持保障，改善了城市老旧住宅区居民的住房条件和人居环境。

随着《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》《四川省既有建筑电梯增设指导意见》《三年计划》以及此次《关于进一步做好既有住宅电梯增设工作的指导意见》的落地实施，电梯增设条件、建设程序、运行管理责任等制度规范日趋完善，既有住宅加装电梯这一民生实事项目也逐步落实见效。

“截至目前，四川全省已累计增设电梯3710部，惠及4万余户家庭，居民住房综合品质和幸福指数稳步提升。”四川省住建厅相关负责人表示，接下来省住建厅将继续聚焦既有住宅电梯增设工作中的关键问题和难题，指导各地开展摸底排查、制定配套资金补助办法及电梯增设办事流程等相关示范文本，力争“十四五”城镇既有住宅电梯增设完成3万部以上目标。