作为房屋“养老金”的物业专项维修资金，今后在广州将每3年更新一次交存标准，房屋、车位销售前将由开发商先行代交首期维修资金。昨日记者从广州市住建委了解到，《广州市物业专项维修资金管理办法》（下称《办法》）已正式印发实施。《办法》还首次提出，物业专项维修资金可以用来购买财产保险，为电梯等共用设施投保。

 

    亮点

 

    据了解，广州曾于2000年出台《广州市物业维修基金管理暂行办法》，因故于2003年废止。之后，维修资金管理工作主要依据《住宅专项维修资金管理办法》。不过，该办法对维修资金交存、划转业主大会管理、正常或紧急使用程序等问题规定不够具体，实操性不强。为细化管理措施，优化管理成效，市住建委参考了北京、上海、深圳、重庆等城市的做法，牵头制定《办法》并已正式印发实施。

 

    市住建委表示，《办法》通盘考虑了维修资金的交存、使用和管理等方方面面，顺应广州经济社会发展形势创新制定了许多制度，各环节各步骤的操作程序尽量简捷便民，比如完善细化维修资金划转业主大会管理的制度，协助业主自主管理维修资金等。《办法》基本解决目前的热点、难点问题，亮点多多。

 

    值得一提的是，《办法》建立维修资金可用于购买财产保险的制度，“专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修和更新、改造，可带来良好经济效益和社会效益，实现“花小钱办大事”的效果。

 

    办法一览

 

    《办法》规定，广州市维修资金交存标准每三年调整一次，根据广州市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准。

 

    此次还建立补交、续交、补建维修资金制度。当房屋进行二手交易等过户手续时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。

 

    对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，以及未建立物业专项维修资金的楼宇，由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。

 

    卖房前开发商代交首期维修资金

 

    《办法》提出，建立建设单位代交维修资金制度，解决建设单位自留物业不交维修资金的问题。建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金；销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时，可以有效维护已交存维修资金业主的利益。

 

    使用

 

    可用于预防性维修提升物业价值

 

    使用方面，《办法》首次提出建立维修资金可用于预防性维修，可编制年度维修计划申请使用维修资金等制度，提高资金使用效率，提升物业价值。《办法》提出，“物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求”。通过预防性维修、整饬房屋外墙面，可以保障物业共用部位、共用设施设备处于良好状态，提升物业价值，改善人居环境。

 

 

    《办法》表示，组织实施单位可根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金，其具体操作细则由管理中心另行制定”。在年度维修计划内的维修项目可直接向市管理中心申请划拨资金，不需要每个维修项目都走“双三分之二以上业主同意”程序，通过一次投票表决多个计划维修项目，进一步提高维修资金使用效率。

 

    大额维修资金将审价并分期支付

 

    为防止滥用资金，《办法》建立大额维修资金审价制度，即使用维修资金费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，如果不是另有约定或经约定比例业主同意的，就应当实行审价。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

 

    此外，建立大额维修资金分期支付制度，为维修工程提供资金保障。维修资金使用申请材料经审核符合使用条件，施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出使用申请的，工程竣工前，市管理中心通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

 

    七种情况下可紧急使用维修资金

 

    《办法》建立紧急情况使用维修资金制度，及时处置7种危及房屋使用和人身财产安全的危险。

 

    这7种情况包括发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等。符合上述7种紧急情况的，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。

 

    管理

 

    《办法》提出，要建立公布维修资金管理情况制度：一是市管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布上一年度维修资金管理情况。二是专户管理银行应当每年至少一次向市管理中心、业主委员会、物业服务企业发送维修资金对账单。三是专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。