第三关：资金筹措怎样才合理？

 

　　“物业公司作为业主牵头方，必须要注意把握如何平衡建设过程中和建成以后的各种关键性问题。”张维举了一个例子：签合同后，是先收钱，还是完工后收钱？“我们采取的后收钱！”张维表示，这样可以规避“先收钱”产生的矛盾：要是先收钱，前期收少了，后期补收，非常难；要是前期收多了，大家认为太贵，或许不愿意而放弃？

 

　　除此之外，业主们最关心的问题无疑是“不同楼层之间怎么出钱”？在市住建局前期印发的《既有住宅增设电梯指导手册》上，不仅有电梯协议书模板，还对安装费用各楼层出资比例提出了参考意见。据《指导手册》出资参考，以7层住宅为例：1层按照0.6比例补偿；2层不用电梯时按照0.4比例补偿，如使用电梯时，既不出资、也不获补偿；3层按1.0比例出资、4层按照1.1比例出资；5层按照1.2比例出资、6层按照1.3比例出资、7层按照1.4比例出资。

 

　　科信苑结合自身实际，在参考《指导意见》的基础上，制定了适合自身的补偿机制和出资比例，即：1层按照0.2比例补偿，2层按照0.2比例出资，3层按照1.1比例出资，4层按照1.2比例出资……以此类推。“原因在于，我们小区加装电梯的设计位置退到外面2.5米左右，对住户影响小；从2层就可享受电梯，所以2层也应该出一定比例的钱。”张维介绍。

 

　　以科信苑业主选择的品牌电梯安装总计费用毛算，除去政府补贴的20万，按该小区出资方式计算，预计住户不同楼层出资区间大概在2.5万至4万。

 

　　建成后可能出现的问题，物业公司也提前考虑了。“同意安装电梯，不等于会出资，并使用电梯。”张维说，对于这类不愿出资的业主，物业公司又有一套自己摸索出来的办法。“关键还在于垫资问题。”

 

　　对此，物业公司的设想是，该单元3楼以上若有一户不出资，则由3楼及以上住户先期垫资，待以后不出资者需要使用电梯时，支付本和息。最终，垫资问题决定由该小区物业公司承担。由于不出资者或会占一定比例，在加装电梯设计时，科信苑采用刷卡方式使用。

 

　　第四关：施工方与业主方的争论

 

　　开工前一天，施工单位和物业公司曾有过一段争论。施工方要求业主签字同意时即先收取费用，而后者坚持工程结束再收取费用。

 

　　“垫资量太大了！3、4部电梯，我们就要垫付120万。照此下去，今后根本做不动。” 施工方自贡远东电梯服务有限公司负责人周华贵倍感压力。张维则表示，若先收取业主款项并支付，则无法应对额外支出。十年以前建造的小区，没地下管网图，“地勘”过后才发现，水电气管线需改动。而这笔额外支出轻则上万元。“先收钱支付工程款，完工时不够怎么办？”

 

　　那么，改装管道这些新产生的费用从哪儿来？张维坦言，由于小区90%以上住户是教育系统及相关单位职工，这些费用由有教育背景的物业公司承担。住建部门建议，普通小区应提前考虑到补偿成本，协商后纳入总体成本。

 

　　采访中，记者了解到，科信苑加装电梯动工的消息，在汇东片区引发较强关注度，居民普遍反映居民单个力量薄弱，希望所在社区和物业公司助力。但现实情况是，社区和物业公司并不太积极。居民有加装想法，却难以实施。

 

　　有市民为额外费用的“补偿成本”想了个办法：建议将国家政策补贴的20万分为两部分：向每部电梯补贴19万，剩余1万元作为相关工作的报批经费，直接补贴到社区、业委会或物业公司，解决他们因增加工作量而无工作经费的困局。

 

　　第五关：资金监管怎样透明化？

 

　　“价格合不合理，资金如何透明监管？不是施工方说了算，业主和物业公司说了也不算。”张维说，合同草签、报价，都是意向性数字，专业问题不容易搞懂，所以只能引入第三方审计公司，一切以审计结算为准。

 

　　为规避质量问题引发不必要的纠纷，物业公司作为业主牵头方，专门聘请了经市审计局认定的有资质的审计公司和监理公司，以此保证费用的透明和工程的质量。整个费用采用物业前期垫付，实行边安装、边收费的原则。在签合同后预付部分订金，工程验收合格后再付总款的90%（含国家财政补贴部分），验收一月后再付5%，剩余5%作为质保金，一年后支付。

 

　　垫资后，如何保证回收，防止赖账？物业公司自有一套“战略”。公司与业主约定，在审计结算完毕后10天内，业主必须交清费用，否则将按银行贷款利息追加；如果按期交纳费用的业主，将会享受物业费一次性定额优惠；建成使用过程中，如出现不交维修、维护费或电费，公司将会采取停卡的方式进行制约。

 

　　据介绍，科信苑加装电梯项目预计今年9月底将完工验收。